Сезонный спрос на рынке аренды разогнал цены до рекордно высокого уровня

На рынке долгосрочной аренды в конце августа — начале сентября активный сезон, связанный с началом нового учебного года и бизнес-сезона. В этот период традиционно фиксируется стремительный рост спроса и цен, снижение объема предложения. Эксперты Циан.Аналитики проанализировали ситуацию на рынке долгосрочной аренды в крупнейших городах РФ (с населением более 500 тыс. жителей) и выявили особенности развития рынка в 2023 г.

Данные рассчитаны на основе объявлений, опубликованных на cian.ru в разделе долгосрочной аренды квартир. Учитывались данные по городам с населением от 500 тыс. человек (где мы располагаем достаточным объемом выборки), а также по Сочи, Московской и Ленинградской областям.

Для расчета показателей по средним ставкам использовались данные по 1- и 2-комнатным квартирам (без студий) в многоэтажных многоквартирных жилых домах без учета недвижимости премиальных сегментов.

Объем предложения рассчитан по лотам всех типов комнатности, но без учета недвижимости премиальных сегментов.

Под потенциальным спросом понимается число целевых действий с объявлениями на нашем сайте (просмотры карточек, клики на “показать телефон” (далее по тексту “звонки”).

Показатели спроса на рынке долгосрочной аренды в этом году ведут себя нестандартно. Фактически, индекс спроса (среднее число просмотров объявлений на сайте cian.ru отнесенное к среднему показателю за 2021 г.) растет на протяжении всего 2023 г., в том числе, на фоне возвращения релокантов. Летом рост усилился: сыграли роль повышение ипотечных ставок на вторичном рынке (и последующий переток части потенциальных покупателей в категорию арендаторов) и прекращение практики удаленной работы некоторыми компаниями.

Особенность этого года еще и в том, что сезонный рост спроса начался раньше обычного. Если в прошлые годы снижение объема предложения и связанный с ним рост цен фиксировался с конца июля, то сейчас “высокий сезон” де-факто стартовал уже в середине июня. Это можно объяснить ростом информированности арендаторов, которые не хотят в конце августа — начале сентября выбирать из небольшого числа дорогих вариантов.

Потенциальный спрос увеличивался до конца августа, последние ~2 недели он постепенно снижается. К концу августа активность потенциальных арендаторов в 2 раза превышала средние значения начала лета текущего года, лишь на 10% уступала максимальным показателям 2021 г., а относительно конца августа прошлого года спрос на рынке долгосрочной аренды был выше на 65%. К середине сентября спрос относительно локального максимума снизился на 15%.

Максимальный рост спроса относительно начала лета среди крупных городов характерен для Иркутска, Самары и Ставрополя (в ~3 раза). Относительно прошлого года активность наиболее сильно увеличилась в Волгограде и Оренбурге (в 3-3,5 раза). В этих городах спрос в нынешнем сезоне существенно превышает показатели 2021 г. Всего в 20 локациях (из 39 анализируемых) активность арендаторов выше, чем в 2021 г. Медленнее всего идет восстановление рынка в Севастополе (здесь за лето 2023 г. просмотры почти не увеличились), Ижевске и  Ростове-на-Дону (здесь просмотры на уровне прошлого года),  Екатеринбурге и Новосибирске (здесь спрос в 2 раза ниже, чем в аналогичный период в 2021 г.). В Москве и Санкт-Петербурге активность также ниже, чем в конце августа — начале сентября 2021 г. (на 10-15%), но в 1,5-2 раза выше, чем год назад. Можно зафиксировать общую закономерность — в тех городах, где рынок новостроек развивается активно (представлено много проектов от разных застройщиков) — там вовлеченность жителей в рынок аренды меньше и наоборот (если в региональном центре строится мало новых ЖК, то активность на рынке аренды выше).

Средние ставки аренды на рынке долгосрочной аренды продолжают увеличиваться. За летние месяцы в среднем по локациям они увеличились на 14,1% для “однушек” и на 16,3% для двухкомнатных квартир. Относительно прошлого года аренда однокомнатных квартир обойдется дороже в среднем на 15,2%, двухкомнатных — на 14,4%. Т.е. для рынка характерен не только сезонный, но и органический рост ставок. Цены — 23,2 тыс. рублей в месяц для “однушек” и 34,8 тыс. рублей в месяц для “двушек” — находится на исторических максимумах.

За последний месяц рост составил 6,4% и 7,1% соответственно. Темпы увеличились.  В сегменте однокомнатных квартир показатель выше среднего значения в предыдущие годы — в 2019 г. рост за аналогичный промежуток времени составил 3%, в 2020 г. — 1,7%, в 2021 г. — 5,1%, в 2022 г. — 4,5%. Темпы роста цен в “двушках” сопоставимы со значениями 2021 и 2022 гг.

Причина стремительного роста цен не в том, что арендодатели массово переписывают ценники, а в том, что на фоне роста спроса с рынка, в первую очередь, уходят лоты с низкими ставками, что приводит к росту средних цен в оставшемся предложении. Сейчас динамика сильнее зависит от изменений в структуре предложения, а не от повышения ставок на уже экспонируемые лоты.

За летние месяцы сильнее всего увеличились ставки аренды “однушек” в Волгограде (на 40%), Кемерово (на 35%), Челябинске (на 34%), “двушек” — в Барнауле (на 36%), Екатеринбурге (на 35%), Краснодаре (на 34%). За год “однушки” наиболее подорожали во Владивостоке, Челябинске и Волгограде, “двушки” — во Владивостоке, Кемерово и Саратове. В Москве в однокомнатных квартирах рост цен на 21% за летние месяцы и на 5% за год, в двухкомнатных квартирах — на 30% и 12% соответственно.

Объем предложения на рынке долгосрочной аренды продолжает снижаться. Сокращение выбора наблюдается на протяжении всего 2023 г. (обычно в первом полугодии фиксируется рост), и в последние месяцы темпы только усилились. С января по сентябрь количество свободных квартир в аренду сократилось в 3 раза, с начала лета — в 2 раза, за последний месяц — на 23%. Относительно начала сентября прошлого года выбор также меньше почти в 2 раза. Сейчас в активной экспозиции в 39 локациях находится ~28,7 тыс. объявлений. Показатель сопоставим с минимальным значением 2021 г. (тогда 32 тыс. лотов).

Пик сезонного спроса уже пройден — темпы снижения объема предложения замедляются: за последние 4 недели выбор сократился на 23%, за аналогичный период времени месяц назад — на 25%.

Наиболее сильно объем предложения за год сократился в Оренбурге (в 4,5 раза), Уфе (в 3,5 раза), Казани, Саратове и Перми (в 3 раза). В Севастополе и Тюмени выбор относительно прошлого года почти не изменился, а в Ярославле и Владивостоке сейчас доступно больше лотов, чем годом ранее. В Москве и Санкт-Петербурге сейчас объем предложения в 2 раза ниже, чем в сентябре 2022 г.

«Несмотря на стремительное снижение объема предложения, дефицита жилья ожидать не стоит. Уже сейчас спрос начинает медленно снижаться — все же пик активности на рынке долгосрочной аренды приходится на вторую половину августа. К октябрю ажиотаж на рынке спадет, и ситуация выровняется: снижение объема предложения прекратится, возможен и восстановительный рост, который всегда наблюдается после завершения активного сезона, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики . – Снижение средних ставок возможно после начала роста объема предложения — необходимо, чтобы в базе “исправился” перекос в сторону более дорогих лотов».