Современное глобальное общество вряд ли может похвастаться стабильностью и постоянством в течение всей жизни, особенно, если речь идет о Москве. Этот город предъявляет своим жителям особые условия. Молодые семьи, приобретающие свою первую квартиру, часто рассматривают ее как стартовую точку, но очень скоро осознают, что им нужно искать варианты обмена на более близкое к месту работы жилье большей площади. Нередко причиной переезда становится растущая семья, требующая дополнительных комнат, либо потребности ребенка, например, в спортивной или языковой школе.

Обратный процесс тоже не редок. Родители взрослых детей, желая создать дополнительный финансовый источник или просто разъехаться с молодой семьей, идут на сокращение площади своей квартиры и обменивают ее на меньшую с приличной доплатой. Таков "круговорот" квартир в московской недвижимости.

Как организовать обмен квартирами с доплатой?

Первым вопросом, который возникает у тех, кто решает обменять свою квартиру, является: «С чего начать?». Опытные участники рынка недвижимости всегда советуют начать с поиска риэлтора, чтобы избежать рисков, связанных с самостоятельной проведением сделки. Каждый год почти 400 сделок с недвижимостью оказываются недействительными.

Организация самостоятельного поиска квартиры потребует значительных усилий и знаний, а также времени. Вам придется освоить информацию о текущих предложениях на рынке, осуществлять ежедневный мониторинг и готовиться к сложным переговорам. Однако даже если вы решите самостоятельно провести сделку, это не принесет экономии, поскольку грамотный риэлтор знает цены на квартиры и не допустит переплаты.

Как можно организовать обмен квартир с доплатой? Существует два основных способа:

1. Договор мены. Этот способ используется редко – менее 3% процентов обменов квартир осуществляются через договор мены. Для этого нужно найти человека, который захочет обменяться квартирой с вами, при этом вам должна понравиться его квартира. В большинстве случаев это происходит при родственных обменах.
2. Договор купли-продажи. Этот способ является основным способом обмена квартир с доплатой. При использовании данного способа необходимо продать свою квартиру и купить другую, которую вы выберете. Такая сделка называется альтернативной. Для ее осуществления нужно выполнить следующие шаги:
   1. Найти агентство недвижимости и пройти консультацию с экспертом;
   2. Получить информацию о возможных вариантах, доплате и других расходах;
   3. Подготовить квартиру к продаже;
   4. Продать свою квартиру и купить новую;
   5. Проверить юридическую «чистоту» квартиры и коммунальные долги;
   6. Подготовить документы для банка (если потребуется).
   Необходимо понимать, что процесс обмена квартирами может включать в себя несколько этапов и звеньев. Это показывает объем работ, которые должно осуществить агентство недвижимости, и отражается на стоимости услуг.

Если вы хотите обменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную в Москве с оплатой, то стоит заметить, что это может обойтись совершенно по-разному, так как Москва, как и любая другая столица, имеет различное ценовое разбиение на районы.

Так, если ваша однокомнатная квартира — в Центральном административном округе, и вы хотите обменять ее на большую квартиру в других округах Москвы, то вы можете обменять ее без доплаты с вашей стороны и даже ожидать компенсации со стороны покупателя, в зависимости от района и качества жилья, которое вы приобретаете. Однако обмен квартиры внутри ЦАО будет индивидуальным и будет зависеть от каждой конкретной квартиры.

Если продаваемая и покупаемая квартиры находятся в одном ценовом сегменте, то размер предстоящих затрат становится более предсказуемым. Если вам требуется более большая квартира в вашем же районе, то размер доплаты будет равен разнице в квадратных метрах, умноженной на небольшой понижающий коэффициент. В абсолютных цифрах, это составит от 1 млн. рублей в старой Москве. Однако этот коэффициент связан с тем, что на вторичном рынке стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры выше, чем этот же показатель для двухкомнатной квартиры при прочих равных условиях.

Обмен двухкомнатной квартиры на трех- или четырехкомнатную осуществляется по аналогичной схеме. Большие квартиры в одном ценовом сегменте потребуют доплаты, которую вы можете рассчитать, исходя из количества дополнительных квадратных метров. Однако стоит учесть, что поиск квартиры может занять определенное время, потому что в меньших количествах находятся более большие квартиры. В среднем, стоимость доплаты при обмене двухкомнатной квартиры на трехкомнатную составляет около 700 тыс. рублей, и от 1300 тыс. рублей на четырехкомнатную квартиру. Важно понимать, что эти начальные цифры приведены для обменов в том, что называется "хрущевками", и найти четырехкомнатные "хрущевки" достаточно сложно, поэтому последняя цифра является условной.

Обмен крупной квартиры на несколько маленьких: в чем заключается и как рассчитать свои возможности

Если вы являетесь обладателем 3-х или 4-х комнатной квартиры, то, возможно, стоит задуматься об обмене на две однокомнатные квартиры. Такой обмен возможен без доплаты, но вероятнее всего придется жертвовать уровнем района, тогда как получение более привлекательных площадей и сохранение или повышение уровня района невозможно без доплаты. Однако, рассчитать размер доплаты сложно, поскольку условия обмена могут усложниться. Например, если у вас трехкомнатная квартира типа «хрущевка», то при обмене за две однокомнатные потребуется значительная доплата. Разница в цене крупных и маленьких квартир будет больше, и продажа трехкомнатной «хрущевки» будет осуществляться за низкую цену, в то время как покупка однокомнатных квартир будет стоить дороже из-за высокого спроса на них. Поэтому необходимо учитывать все эти факторы при расчете своих возможностей.

Обмен крупной квартиры на две меньших потребует формирования и осуществления трех договоров купли-продажи: продажи большой квартиры и покупки двух меньших. Это усложняет задачи агентства по недвижимости, что, в свою очередь, отражается на стоимости услуг риэлторов – она может увеличиться в среднем на 1,3–1,6%.

Фото: freepik.com